Umowa deweloperska jest zawierana, ilekroć nabywa się mieszkanie lub dom z rynku pierwotnego. Chcąc dokonać zakupu nieruchomości od dewelopera, trzeba najpierw sprawdzić, czy w umowie znalazły się wszystkie niezbędne informacje. Wyjaśniamy, co musi zawierać ten dokument oraz w jakich sytuacjach można odstąpić od umowy deweloperskiej.
Umowa deweloperska - definicja Umowa deweloperska według definicji to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia po zakończeniu budowy na kupującego prawa odrębnej własności lokalu lub prawa do domu jednorodzinnego. W umowie tej klient zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Umowa deweloperska nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości, a jedynie umową zobowiązującą dewelopera do tego - nie wywołuje więc skutków rozporządzających. Odrębną umowę przeniesienia własności zawiera się po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego i na podstawie tej umowy nabywca uzyskuje prawo własności lokalu mieszkalnego lub prawo własności gruntu zabudowanego domem jednorodzinnym (umowa przeniesienia własności). Umowie deweloperskiej często towarzyszy zawierana również z deweloperem umowa przedwstępna, dotycząca miejsca postojowego, komórki lokatorskiej czy udziału w drodze dojazdowej. Umowa deweloperska w praktyce Czy umowa deweloperska jest obowiązkowa? Umowę deweloperską jako obowiązkową wprowadziła ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która weszła w życie wiosną 2012 roku. W praktyce dla kupującego taka umowa stanowi zabezpieczenie, dając mu gwarancję tego, że deweloper wywiąże się z obowiązków, których się podjął. Ustawa zawiera dokładne określenie, co powinno znaleźć się w umowie deweloperskiej, aby była ważna. Strony mogą wprowadzić do umowy dodatkowe regulacje, zgodnie z zasadą swobody umów, pod warunkiem jednak, że postanowienia te nie będą się sprzeciwiały naturze stosunku, ustawie oraz zasadom współżycia społecznego. Forma aktu notarialnego Przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawy deweloperskiej) przewidują bezwzględny wymóg zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Nabywca, jeżeli jest zdecydowany na podpisanie umowy dotyczącej konkretnego mieszkania albo domu, przed podpisaniem umowy deweloperskiej powinien otrzymać od dewelopera prospekt informacyjny z załączonym do niego wzorem umowy deweloperskiej, która później zostanie zawarta, tak aby mógł się z nim wcześniej zapoznać. Umowa deweloperska przed kredytem Może się zdarzyć, że klient podpisze umowę deweloperską, jednak bank z różnych przyczyn nie wyrazi zgody na udzielenie mu kredytu. Dlatego tak ważne jest, aby do umowy deweloperskiej przed kredytem dopisać klauzulę o możliwości bezkosztowego odstąpienia od umowy w przypadku, kiedy bank nie udzieli klientowi kredytu. Umowa z deweloperem - kto ponosi koszty? Koszty umowy deweloperskiej ponoszone są po połowie przez dewelopera i nabywcę.
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, potocznie zwana ustawą deweloperską, stanowi, iż zarówno umowa deweloperska jak i umowa przenosząca własność musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Oznacza to, że za czynności notariusza związane ze sporządzeniem i zawarciem tego aktu, trzeba będzie
Umowa deweloperska zawierana jest pomiędzy deweloperem a nabywcą nieruchomości. To dokument sporządzony w formie aktu notarialnego, który nakłada określone obowiązki na obydwie strony umowy i stanowi zabezpieczenie ich interesów. Przeczytaj nasz artykuł i przekonaj się, co powinieneś wiedzieć o umowie deweloperskiej. Co to jest umowa deweloperska? Definicję umowy deweloperskiej można zaczerpnąć z Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Umowa deweloperska została określona jako kontrakt, na podstawie którego deweloper zobowiązuje się do wybudowania lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego) i przeniesienia na rzecz nabywcy własności tego lokalu. Jednak to jeszcze nie wszystko. Ten sam akt prawny zobowiązuje także nabywcę do uiszczenia na rzecz dewelopera świadczenia pieniężnego. Co to oznacza w praktyce? Ty (jako nabywca nieruchomości) musisz zawrzeć z deweloperem stosowną umowę (pod rygorem nieważności musi mieć ona formę aktu notarialnego – obowiązkiem notariusza jest zadbanie o zgodność dokumentu z obowiązującym prawem), w której deweloper daje Ci gwarancję, że ukończy budowę domu i przeniesie na Ciebie prawo własności do konkretnego lokalu. Ty deklarujesz, że zapłacisz deweloperowi ustaloną w umowie kwotę. Na takiej umowie zyskują dwie strony – nabywca i deweloper. Przeniesienie prawa własności może nastąpić dopiero po ukończeniu inwestycji. Umowa deweloperska ma zagwarantować bezpieczeństwo obu stron. Jakie zapisy muszą się znaleźć w umowie deweloperskiej? Umowa deweloperska to bardzo ważny dokument z Twojego punktu widzenia (jako inwestora). Zanim ją podpiszesz, dokładnie zapoznaj się z treścią. Jeśli któryś z zawartych zapisów w umowie deweloperskiej jest dla Ciebie niejasny – zapytaj naszego doradcę. Pamiętaj – jesteśmy od tego, aby Ci pomóc i zależy nam na tym, abyś dokładnie rozumiał treść podpisywanej umowy. W umowie deweloperskiej powinny znaleźć się informacje takie jak: dokładne określenie stron zawierających umowę, a także informacje na temat daty i miejsca podpisania dokumentu; cena nabycia prawa własności do nieruchomości; szczegóły dotyczące nieruchomości, położenie, powierzchnia działki, stan prawny, powierzchnia lokalu użytkowego i rozkład pomieszczeń, a także rodzaj i zakres prac wykończeniowych; termin przeniesienia na nabywcę prawa własności; wysokość oraz termin uiszczenia przez nabywcę świadczeń na rzecz przeniesienia prawa własności; informacje o mieszkaniowym rachunku powierniczym; numer pozwolenia na budowę; terminy rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych; zasady, na jakich możliwe jest odstąpienie od zawartej umowy, a także zapisy dotyczące kar umownych; sposób oraz termin poinformowania nabywcy o odbiorze nieruchomości. Przygotujemy dla Ciebie prospekt informacyjny dotyczący wybranego przez Ciebie domu na osiedlu Świerkowe Bielany. Znajdziesz w nim wzór umowy deweloperskiej. Będziesz mógł na spokojnie się z nim zapoznać i zastanowić nad ewentualnymi pytaniami. Na podpisanie umowy deweloperskiej umówimy się w dogodnym dla Ciebie czasie u notariusza. Nie wystarczy podpisanie dokumentu w biurze firmy – dla ważności zawartego kontraktu niezbędna jest forma aktu notarialnego. Wszystkie szczegółowe informacje dotyczące umowy deweloperskiej znajdziesz w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Pełny tekst ustawy dostępny jest na stronie Internetowego Systemu Aktów Prawnych. Ile kosztuje zawarcie umowy deweloperskiej? Umowa deweloperska musi zostać zawarta u notariusza. W innym przypadku jest nieważna. To pociąga za sobą określone koszty, w postaci taksy notarialnej oraz wypisu aktu notarialnego. Ostateczny koszt sporządzenia takiej umowy uzależniony będzie od kilku czynników, np. od ceny nieruchomości, której dotyczy zawierana umowa. To na podstawie ceny nieruchomości wylicza się stawkę maksymalną. Notariusz może pobrać taksę w wysokości nie większej niż połowa stawki maksymalnej. Przeważnie jest to wydatek w granicach 1–1,5 tys. zł (do taksy notarialnej należy doliczyć jeszcze koszt wypisu aktu notarialnego – każdy wypis to koszt min. 100 zł). To dużo? Nie martw się. Połowę opłat notarialnych weźmiemy na siebie. Dzięki temu za umowę deweloperską zapłacisz jedynie ok. 500 zł. Jakie jeszcze umowy zawiera się z deweloperem? Umowa deweloperska to nie jedyny kontrakt, który napotkasz w procesie zakupu wymarzonego domu pod miastem. Wśród innych wymaganych dokumentów możesz znaleźć umowę rezerwacyjną; umowę przedwstępną; umowę sprzedaży / przeniesienia własności. Więcej na ten temat przeczytasz w artykule: Jakie formalności czekają Cię przy zakupie domu od dewelopera? Zależy Ci na tym, aby do minimum ograniczyć formalności przy zakupie domu pod miastem? Chcesz mieć pewność, że sporządzona umowa deweloperska w pełni zabezpiecza Twoje interesy? Postaw na doświadczonego dewelopera i sprawdź, które domy na osiedlu Świerkowe Bielany są wciąż dostępne do rezerwacji. Ustawa z dnia 20.05.2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym tzw. Nowa Ustawa Deweloperska nakłada na dewelopera obowiązek podpisywania umów deweloperskich w formie aktu notarialnego także po zakończeniu całego procesu inwestycyjnego, czyli także po uzyskaniu W artykule odpowiemy na pytanie, jakie koszty należy ponieść, podczas podpisania aktu notarialnego z deweloperem, gdy nabywamy mieszkanie. Umowa przedwstępna bez notariusza?Umowa przedwstępna to w skrócie dokument, na którym obie strony transakcji np. kupna mieszkania zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jest to pewne zabezpieczenie dla stron, gdyby jedna nie chciała wywiązać się z umowy. Umowa przedwstępna może być zawarta bez notariusza i ona również będzie obowiązywać strony i być ważna, ale jednak nie będzie tak chroniła jak umowa poświadczona przez notariusza. Jeżeli umowa będzie w formie aktu notarialnego, to jeżeli pojawi się taka sytuacja, że jedna ze stron będzie chciała zrezygnować z umowy, będziemy mogli wówczas zmusić ją sądowo do zawarcia umowy przyrzeczonej. Akt notarialny pozwala nam także na rezerwację mieszkania, czyli sprzedający nie sprzeda go komuś innemu, jeżeli umowa przedwstępna nie zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, pozostaje nam walka tylko poprzez żądanie notarialne przy umowie przedwstępnejJeden podpis notarialnie poświadczonyOkoło 25 złWypis aktu notarialnegoOkoło 100 zł Koszty sądoweOkoło 150 złWniosek wieczystoksięgowy o ujawnienie roszczenia Około 250 złUmowa przedwstępna a koszty notarialneJeżeli decydujemy się na zawarcie umowy przedwstępnej i chcemy, aby nas w pełni chroniła, możemy wybrać którąś z form: umowa przedwstępna z podpisem notarialnie poświadczonym lub umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego. Obie te opcje będą wymagały od nas zapłacenia pewnej kwoty notariuszowi. Poniżej przybliżymy, czym te dwie formy różnią się od siebie i która z nich jest bardziej przedwstępna z podpisem notarialnie poświadczonym – umowa ta tworzona jest zazwyczaj przez nas, a notariusz tylko się pod nią podpisuje. Notariusz nie musi również jej czytać, gdyż nie ma takiego obowiązku. Za podpisy musimy oczywiście zapłacić. Jeden podpis wynosi 24,60 przedwstępna w formie aktu notarialnego – umowa ta jest znacznie droższa, gdyż płacimy taksę notarialną, której wielkość będzie zależała od wartości przedmiotu czynności notarialnych. Taksa ta może zostać rozbita na dwie części, jedna przy umowie przedwstępnej druga podczas przenoszenia własności. Inne koszty, jakie pojawią się przy akcie notarialnym to opłata za wniosek wieczystoksięgowy o ujawnienie roszczenia, opłata sądowa oraz opłata za wypisy aktu notarialnego. Oceń artykuł: Koszt umowy przedwstępnej u notariusza Średnia 5/5 na podstawie 195 opinii.

Dopiero gdy zawarta zostanie umowa deweloperska, obowiązkiem dewelopera będzie przekazanie opłaty rezerwacyjnej na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Właściwie masz pewność, że jeśli zawarłeś umowę rezerwacyjną, a zadatek wpłaciłeś w wymaganej kwocie na konto bankowe dewelopera, możesz go w całości odzyskać.

Umowa przedwstępna – co to jest? Zawarcie umowy przedwstępnej u notariusza w przedwstępna to zgodnie z ustawą Kodeks cywilny (art. 389 – 390 Kodeksu cywilnego) umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (dalej „umowa przyrzeczona”). Najczęściej w praktyce umowa taka poprzedza zawarcie umowy sprzedaży. Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego różni się w skutkach prawnych od umów zawieranych w zwykłej formie pisemnej tym, że strony zawsze mogą żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, a wręcz sądownie je wymusić, jeśli druga strona się od zawarcia uchyla. Oznacza to że umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego zapewnia stronom większą ochronę. Stanowi ona gwarancję, zabezpieczenie stron. Powinna zawierać elementy, które pojawią się we właściwej umowie sprzedaży nieruchomości, tj. określenie podmiotów, określenie przedmiotu umowy, ceny oraz terminu wykonania. Umowa deweloperska – umowa przedwstępna szczególnego rodzaju Szczególnym rodzajem umowy przedwstępnej jest umowa deweloperska. Umową deweloperską jest umową zawierana z deweloperem, dotycząca nabycia w przyszłości przez kupującego nieruchomości, którą deweloper ma zamiar wybudować. Stronami w tym przypadku jest kupujący i deweloper, a przedmiotem umowy jest nieruchomość oraz jej cena. Umowa deweloperska nie daje kupującemu żadnych praw do nieruchomości. Takie prawo kupujący uzyskuje dopiero po zawarciu umowy przenoszącej własność nieruchomości. Umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do zawarcia takiej umowy z nabywcą w przyszłości i jest zawierana przed notariuszem w formie aktu notarialnego. Umowa przedwstępna – dane osób potrzebne do aktu notarialnego – wszystkie imiona– nazwisko– imię ojca oraz imię matki– PESEL– stan cywilny (panna/kawaler, zamężna/żonaty, rozwiedziona/rozwiedziony, wdowa/wdowiec)– adres zamieszkania– adres do doręczeń jeżeli jest inny aniżeli adres zamieszkania– rodzaj dokumentu tożsamości (dowód osobisty, paszport, karta pobytu, inne), jego numer i termin ważności– obywatelstwo Jeżeli stroną czynności ma być firma, to również:– nazwa firmy– siedziba firmy– numer KRS, NIP, REGON Umowa przedwstępna – warunki umowy Cena (wartość rynkowa), warunki/terminy płatności oraz następujące informacje:– Czy jakaś część ceny została już lub zostanie zapłacona? Jeśli tak, to jaka? Stanowiła ona lub ma stanowić zaliczkę czy zadatek?– Podanie numeru konta bankowego na który mają zostać przelane pieniądze oraz wskazanie do kogo to konto należy.– W jakim terminie nastąpi płatność? Przed podpisaniem aktem? W dniu aktu po jego podpisaniu? W ciągu kilku dni od podpisania aktu? warunki i data wydania przedmiotu umowy– Kiedy nastąpi wydanie przedmiotu umowy? Przed podpisaniem umowy przyrzeczonej? W dniu aktu po jej podpisaniu? W ciągu kilku dni po podpisaniu umowy przyrzecznej? Wskazanie terminu do kiedy ma zostać zawarta umowa przyrzeczona Umowa przedwstępna – wymagane dokumenty dla osób fizycznych: dokument tożsamości dla osób prawnych: statut spółki, akt założycielski lub umowa spółki, niezbędne w umowie uchwały oraz zgody organów, jeśli przepis lub statut/akt założycielski/umowa ich wymagają podstawa nabycia – czyli jeden z wymienionych dokumentów:– wypis aktu notarialnego np. umowy sprzedaży, umowy darowizny, itp.– prawomocne Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku– Akt poświadczenia dziedziczenia– inne wypis aktu notarialnego dokumentującego umowę majątkową, o ile została zawarta Umowa przedwstępna – wymagane dodatkowe dokumenty z rozróżnieniem przedmiotu umowy W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży lokalu numer księgi wieczystej aktualne zaświadczenie z którego wynika że nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji wyznaczonym w drodze uchwały o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, ani w Specjalnej Strefie Rewitalizacji wyznaczonej w drodze uchwały, o której mowa w art. 25 tej samej ustawy (organ wydający – Urząd Gminy); jeżeli lokal położony jest w Warszawie, powyższe zaświadczenie nie jest wymagane, ponieważ wszelkie potrzebne informacje są udostępnione na stronie internetowej Urzędu m. st. Warszawy W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu numer księgi wieczystej (o ile jest prowadzona) aktualne zaświadczenie wydane przez Spółdzielnię Mieszkaniową o przysługującym prawie do lokalu będącym przedmiotem umowy W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży nieruchomości gruntowej numer księgi wieczystej aktualny wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek znajdujących się w księdze wieczystej (organ wydający – Starostwo); jeżeli w wyniku umowy sprzedaży nastąpi wydzielenie działki do nowej księgi wieczystej – aktualny wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej jeżeli przedmiotem umowy jest nieruchomość (lub jej część), która uległa podziałowi/scaleniu geodezyjnemu, a podział ten nie został ujawniony w księdze wieczystej:– ostateczna decyzja zatwierdzająca podział/scalenie nieruchomości– wykaz zmian danych ewidencyjnych– aktualny wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej aktualny wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanych działek lub zaświadczenie o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (organ wydający – Urząd Gminy) lub ostateczna decyzja o warunkach zabudowy aktualne zaświadczenie z którego wynika że nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji wyznaczonym w drodze uchwały o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, ani w Specjalnej Strefie Rewitalizacji wyznaczonej w drodze uchwały, o której mowa w art. 25 tej samej ustawy (organ wydający – Urząd Gminy); jeżeli nieruchomość położona jest w Warszawie, powyższe zaświadczenie nie jest wymagane, ponieważ wszelkie potrzebne informacje są udostępnione na stronie internetowej Urzędu Warszawy aktualne zaświadczenie z którego wynika że sprzedawana nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach (organ wydający – Starostwo) jeżeli nieruchomość jest zabudowana:– aktualny wypis z kartoteki budynków uwzględniający wszystkie budynki (organ wydający – Starostwo)– aktualne zaświadczenie o braku osób zameldowanych w budynkach znajdujących się na nieruchomości (organ wydający – Urząd Gminy) Wypisy z rejestru gruntów oraz wyrysy z mapy ewidencyjnej powinny być opatrzone klauzulą o przeznaczeniu do dokonywania wpisu w księdze wieczystej. Ile kosztuje umowa przedwstępna? Na koszt umowy przedwstępnej składają się: Taksa notarialna ustalana indywidualnie Opłata sądowa w kwocie 150 zł – pobierana wyłącznie gdy strona umowy zdecyduje się na ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej (umowy końcowej) Taksa notarialna za wypisy aktu wynosi 6 zł netto (7,38 zł brutto) za każdą rozpoczętą stronę W razie jakichkolwiek pytań proszę o kontakt poprzez formularz kontaktowy lub bezpośrednio na adres e-mail kancelaria@

Zawartość umowy deweloperskiej określa art. 22 Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Umowa deweloperska podpisywana jest u notariusza, jednak to nie gwarantuje jej pełnego zabezpieczenia. Zadaniem notariusza jest bowiem sprawdzić jedynie zgodność klauzul z przepisami prawa, a nie sprawdzenie tego

Kupujesz dom lub mieszkanie z rynku pierwotnego? Przygotuj się na dodatkowe z nich będzie taksa notarialna. To nic innego koszty ponoszone u notariusza za wykonanie konkretnych czynności prawnych związanych z nabyciem nieruchomości. Zastanawiasz się, na kim spoczywa odpowiedzialność za ich uregulowanie – czy na przyszłym właścicielu nieruchomości czy może na deweloperze? Za moment rozwiejemy Twoje opłaca notariusza przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego?Co do zasady, koszty notarialne związane z nabyciem nieruchomości reguluje kupujący – czyli osoba, która zostaje jej właścicielem. Dotyczy to jednak wyłącznie działań na rynku wtórnym. W przypadku rynku pierwotnego sprawa ma się nieco inaczej. Wysokość oraz ewentualny podział kosztów będą zależały od tego, jakiego typu umowa zostanie sporządzona w obecności urzędnika opłaty notarialnej zależy od wartości nieruchomościTo, ile wyniesie taksa notarialna zależy od wartości przedmiotu transakcji. Aby lepiej rozeznać się w poszczególnych opłatach, poniżej przedstawiamy maksymalne stawki taksy przedmiotuPodstawa taksy notarialnejDodatkowy % od nadwyżkido zł100 zł–od zł do zł100 zł3%od zł do zł310 zł2%od zł do zł710 zł1%od zł do zł1010 zł0,4%od zł do zł4770 zł0,2%od zł6770 zł0,25%Przykład:Cena transakcyjna mieszkania: zł Podstawa taksy notarialnej: 1010 zł + dodatkowy procent od nadwyżki: 1200 zł Maksymalna taksa notarialna wynosi: 2210 złUmowa deweloperska – podział opłat u notariuszaZ podziałem kosztów mamy do czynienia podczas podpisywania umowy deweloperskiej (przedwstępnej), która musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Zasadę tę warunkuje art. 26. Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.„Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.”Zgodnie z jej zapisem, opłaty te powinny obciążyć obie strony w równych częściach. Zabezpiecza to interesy kupującego i dewelopera, a jednocześnie zobowiązuje do zachowania warunków określonych w umowie (np. wybudowania nieruchomości).Umowa przyrzeczona – kto płaci za notariusza?W przypadku umowy o przeniesienie własności do nieruchomości (umowa przyrzeczona) koszty ponosi już wyłącznie nabywca. Deweloper zrzeka się praw do lokalu lub domu, a te z kolei przechodzą na kupującego. Z tego powodu to właśnie on jest zobowiązany do uiszczenia całej taksy notarialnej. W skład tej kwoty może wejść również sporządzanie aktu notarialnego oraz wniosku o otwarcie księgi notarialne dotyczące nieruchomości: to warto wiedziećPrzed podjęciem decyzji o zakupie domu, mieszkania lub lokalu z rynku pierwotnego należy sprawdzić, czy i kiedy możesz spodziewać się dodatkowych kosztów – bądź na to wszelkie wątpliwości rozwiej już na początku, na przykład podczas ustalania szczegółów współpracy z deweloperem.
Umowa deweloperska i użytkowanie wieczyste. Podpisując umowę deweloperską należy sprawdzić stan prawny gruntu, na którym powstaje inwestycja. W praktyce możliwe jest: (1) posiadanie gruntów w formie prawa własności, (2) użytkowanie wieczyste gruntu oraz (3) nieposiadanie prawa własności do gruntu. Zgodnie z polskim prawem
Zawarcie umowy deweloperskiej u notariusza odbywa się w bardzo podobny sposób jak inne czynności, których efektem jest sporządzenie aktu notarialnego, a więc np. darowizny nieruchomości czy umowa wykonywane przed przystąpieniem do umowy deweloperskiejPrzed przystąpieniem do podpisania umowy nabywca powinien otrzymać od dewelopera prospekt informacyjny, do którego koniecznie musi być dołączony wzór umowy deweloperskiej, jaką się później podpisze. Nabywca dzięki otrzymaniu tego typu informacji ma szanse zapoznać się z treścią umowy i ewentualnie negocjować zmiany i rozwiać wszelkie niejasności, gdyż w chwili gdy obie strony znajdą się przed notariuszem na negocjacje i pytania będzie już za krok to ustalenie miejsca i terminu zawarcia umowy deweloperskiej. Najczęściej to deweloper wskazuje notariusza, jednak ta kwestia pozostaje do ustalenia. Podpisanie umowy dokonuje się w kancelarii notarialnej w lokalizacji wygodnej dla obu stron (np. notariusz w Poznaniu). Czasem, jeżeli notariusz wyrazi na to zgodę, może się odbyć w innej siedzibie np. biurze notariuszaPrzed przystąpieniem do umowy notariusz prosi o podanie danych osobowych nabywców. Następnie jego naczelnym obowiązkiem jest zadbanie o formalną stronę transakcji między nabywcą a deweloperem. Musi on sprawdzić treść umowy czy jest ona zgodna z prawem, a także zweryfikować zgodność stanu prawnego nieruchomości z wpisami w księdze wieczystej. Wszystko po to, by umowa była zgodna z prawem i z poszanowaniem interesów obu zainteresowanych notarialna odbywa się przy obecności obu stron i rozpoczyna się od sprawdzenia przez notariusza tożsamości zainteresowanych. Następnym krokiem jest stwierdzenie czy obie strony zapoznały się z treścią umowy deweloperskiej i czy nie mają żadnych wątpliwości w tej kwestii. Obowiązkiem notariusza jest także poinstruowanie, szczególnie nabywcy, czym jest umowa deweloperska. Po potwierdzeniu zgody obu stron w stosunku do treści umowy notariusz przechodzi do ponownego odczytania umowy. Na zakończenie nabywca i deweloper składają swoje podpisy, pod nimi zaś podpisuje się sam umowy deweloperskiej rzecz jasna wiąże się z zapłaceniem notariuszowi opłaty. Po przeprowadzeniu wszystkich czynności obie strony otrzymują od notariusza wypisy aktu notarialnego, zawierającego umowę deweloperską.
Umowa rezerwacyjna – brak możliwości przeniesienia wierzytelności na osobę trzecią, z wyjątkiem osób zaliczanych do I i II grupy podatkowej. Umowa deweloperska lub umowa przedwstępna zobowiązująca: Możliwa tylko jedna umowa przeniesienia wierzytelności dotycząca nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
MDM NT DeweloperMDM NT to nowoczesna spółka, która od lat z powodzeniem działa w branży budowlanej. Podstawy, którymi firma kieruje się podczas przeprowadzania swoich inwestycji to: profesjonalizm, rzetelność, przejrzystość. Spółka jest inwestorem Bukowego Przedmieścia. Umowa deweloperska MDM NT DeweloperPrzed wizytą u notariusza i podpisaniem umowy deweloperskiej, warto dokładnie się z nią zapoznać. Jeśli deweloper MDM NT dostarczył Ci już draft umowy, to zachęcamy do przesłania nam dokumentacji do szczegółowej analizy. Nasi prawnicy z Pewny Lokal przeprowadzą drobiazgowy audyt techniczny, który odpowiednio zabezpieczy Twoje stanu technicznego MDM NT DeweloperNatomiast jeśli jesteś już na etapie oczekiwania na odbiór techniczny lokalu, to zapraszamy do umówienia naszego inżyniera na przegląd techniczny. Nasz specjalista zgłębi aspekty techniczne i wpisze w protokół wszelkie odnalezione wady i usterki. Dzięki temu deweloper MDM NT będzie zobowiązany do usunięcia odnotowanych nieprawidłowości. Umowa deweloperska to niezwykle istotny dokument, który stanowi zabezpieczenie dla każdej ze stron. Konieczność jej odpisania reguluje Ustawa Deweloperska, według której taka umowa musi zostać podpisana w obecności notariusza. Każda firma sprzedająca mieszkanie na rynku pierwotnym, musi sporządzić taki dokument i doprowadzić do Niedawno natrafiłam na artykuł opisujący jak wygląda zawarcie umowy z deweloperem w formie aktu notarialnego (artykuł pochodził jeszcze z czasów sprzed wejścia w życie ustawy deweloperskiej, a więc dotyczył zawierania umów deweloperskich na dawnych zasadach, ale to akurat nie ma znaczenia). Znalazło się tam zdanie, że akt notarialny podpisuje się w kancelarii notariusza albo w biurze dewelopera. Trochę mnie ta informacja zdziwiła. Zgodnie z ustawą Prawo o notariacie umowy zawierane z deweloperem w formie aktu notarialnego powinny być zawierane w kancelarii notarialnej. Wyjątkiem od tej zasady jest sytuacja, gdy osoba mająca podpisać akt nie może przyjść czy przyjechać do kancelarii notarialnej (np. z powodu choroby, która uniemożliwia opuszczenie domu, chodzenie czy wejście po schodach). Za to zdecydowanie nie powinno być tak, że notariusz urządza sobie „tymczasowy gabinet” w biurze dewelopera i wszystkie umowy deweloperskie podpisywane są u dewelopera, bo tak jest wygodniej deweloperowi. Nie powinno się tak robić nawet w przypadku, gdy klienci dewelopera się na takie rozwiązanie zgadzają. Takie działanie uchodzi za przewinienie dyscyplinarne, za które notariusz może zostać ukarany. Dlaczego taka sytuacja jest niewłaściwa? Notariusz jest osobą zaufania publicznego, sporządzającą dokumenty urzędowe i czuwająca nad tym, by dana transakcja była zgodna z prawem. Notariusz czuwa też nad tym, by żadna ze stron nie została pokrzywdzona (np. by nie wykorzystano jej małej wiedzy prawniczej) i aby temu zapobiec np. poucza strony o skutkach umowy. Aby móc dbać o zabezpieczenie interesów obu stron umowy, notariusz musi być bezstronny. Przejawem tej bezstronności jest między innymi to, że obie strony umowy przybywają do kancelarii notarialnej – są na neutralnym gruncie. Jest to tym bardziej istotne w przypadku umów deweloperskich, które tworzy się w ten sposób, że notariusz konstruuje wzór umowy uwzględniając potrzeby dewelopera, a kupujący może co najwyżej negocjować zmianę niektórych postanowień. Jeśli notariusz urzęduje w biurze dewelopera, to od razu rodzi to podejrzenie, że interes dewelopera jest dla niego ważniejszy niż Twój. Pod względem psychologicznym może to też wywołać reakcję „To jest teren dewelopera, on tu rządzi, a notariusz jest po stronie dewelopera”. Jeśli więc deweloper proponuje Ci zawarcie umowy w formie aktu notarialnego w swoim biurze, a Ty nie miałbyś żadnych kłopotów z dotarciem do kancelarii notarialnej, to lepiej zaproponuj zawarcie umowy u innego notariusza. Otagowane jako: akt notarialny, kupno garażu, kupno lokalu użytkowego, kupno mieszkania, notariusz, umowa deweloperska, umowa ostateczna, umowa przedwstępna deweloperska, umowa przenosząca własność, umowa przyrzeczona, umowa realizatorska Natomiast w przedziale powyżej 10 tysięcy, lecz mniej niż 30 tysięcy koszt opłaty u notariusza rośnie do 310 złotych oraz 2% nadwyżki ponad 10 tysięcy złotych. Znacząca zmiana następuje także w przedziale 30 - 60 tysięcy, ponieważ cena będzie wynosić 710 złotych powiększone o 1% nadwyżki powyżej 30 000 złotych. r. Umowa deweloperska jest jedną z najczęściej spotykanych umów na rynku nieruchomości. Potencjalny nabywca nieruchomości powinien przy tym pamiętać, że jest ona szczegółowo regulowana przepisami ustawy. Mowa tutaj o ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, potocznie nazywanej ,,ustawą deweloperską’’. Ustawa deweloperska z 2011 r. będzie co do zasady obowiązywać do 1 lipca 2022 r., po tym dniu wchodzi w życie nowa ustawa deweloperska. Nowa ustawa deweloperska była omawiana na blogu w części I oraz w części II (polecam lekturę także przed lipcem 2022 r.). Co oznacza uregulowanie umowy deweloperskiej w ustawie? Ustawa będzie wyznaczać minimalny standard ochrony nabywcy, będzie wyznaczać obligatoryjne elementy – postanowienia umowy, będzie też odpowiadać na pytanie, w jakich sytuacjach konieczny jest wybór umowy deweloperskiej, a w jakich wystarczająca będzie forma umowy przedwstępnej. W dzisiejszym artykule omawiam kluczowe zagadnienia, na które powinieneś zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy deweloperskiej – zapraszam do lektury! 1/ Umowa deweloperska – informacje podstawowe Pamiętaj o tym, że artykuł omawia stan prawny obowiązujący do dnia 1 lipca 2022 r. Umowy zawierane po tym dniu będą regulowane nową ustawą deweloperską, umowę deweloperską według nowych przepisów omawiam na blogu w części II. Zacznijmy zatem od początku. Umowa deweloperska to umowa zawierana między deweloperem a nabywcą – osobą fizyczną, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Umowa deweloperska jest zawierana obowiązkowo w formie aktu notarialnego. Także wszelkie zmiany umowy deweloperskiej muszą być dokonane z zachowaniem formy aktu notarialnego. Umowa deweloperska nie będzie zatem wymagana w przypadku: nabycia lokalu mieszkalnego przez nabywcę niebędącego osobą fizyczną sprzedaży lokali użytkowych albo udziału w takich lokalach (np. udział w garażu stanowiącym samodzielny lokal użytkowy — wielostanowiskowa hala garażowa); sprzedaży lokalu mieszkalnego po ustanowieniu przez dewelopera jego odrębnej własności i wpisaniu tego prawa do księgi wieczystej; zamiany nieruchomości (nabywca w rozliczeniu przekazuje inny lokal lub dom jednorodzinny z ewentualną dopłatą); sprzedaży przez dewelopera gotowych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Jeżeli umowa zawierana między stronami wpisuje się w definicję umowy deweloperskiej, w takim przypadku nie jest możliwe zawarcie umowy w innej formie, czy z pominięciem przepisów ustawy deweloperskiej. W takim przypadku, umowa zawarta w innej formie niż akt notarialny będzie nieważna w całości, a umowa zawarta w formie aktu notarialnego, ale z pominięciem przepisów ustawy będzie nieważna w części, w jakiej postanowienia tej umowy są mniej korzystne dla nabywcy niż przepisy ustawy. W miejsce nieważnych postanowień znajdą zastosowanie odpowiednie przepisy ustawy (art. 28 ustawy deweloperskiej). 2/ Obowiązki przedkontraktowe dewelopera Powinieneś także pamiętać, że na deweloperze ciążą szczególne obowiązki jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej. Obowiązki te reguluje rozdział 5. Ustawy. Podstawowym obowiązkiem dewelopera jest sporządzenie prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego. W prospekcie deweloper zamieszcza szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Deweloper ma obowiązek doręczyć prospekt informacyjny wraz z załącznikami osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, na jej żądanie. Prospekt wraz z załącznikami stanowi również obligatoryjny załącznik do umowy deweloperskiej. Dodatkowo, deweloper na Twoje żądanie, tj. na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, ma obowiązek zapewnić możliwość zapoznania się w jego lokalu (najczęściej w biurze sprzedaży) z następującymi dokumentami: aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości; kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej; kopią pozwolenia na budowę; sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej; projektem budowlanym. 3/ Treść umowy deweloperskiej Pamiętaj o tym, że ustawa deweloperska szczegółowo reguluje obligatoryjne postanowienia umowy deweloperskiej [art. 22 ustawy deweloperskiej]. Zgodnie z ustawą, umowa deweloperska zawiera w szczególności: 1) określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej; 2) cenę; Komentarz: Wskazana w umowie cena powinna zawierać podatek VAT. Pamiętaj również, że do czasu przeniesienia prawa własności nieruchomości nie ma obowiązku ponoszenia kosztów, do których ponoszenia zobowiązany jest właściciel np. podatku od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste. 3) informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach; Komentarz: Jest to najczęściej regulowane na wstępie umowy (określenie księgi wieczystej dla nieruchomości i wpisów w księdze wieczystej). Uważaj na wpisy dotyczące obciążeń nieruchomości, które mogą utrudniać korzystanie z niej (np. służebności – zawsze sprawdzaj ich treść i zakres) lub roszczenia (w dziale III księgi wieczystej wpisywane są roszczenia związane z nieruchomością). 4) określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy; 5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku; Komentarz: Usytuowanie lokalu najczęściej przedstawiane w załączniku do umowy jako rzut kondygnacji 6) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper; Komentarz: Układ pomieszczeń najczęściej przedstawiany w załączniku do umowy jako rzut lokalu 7) termin przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego / nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym; Komentarz: Najczęściej określa się je poprzez odwołanie do daty kalendarzowej, aczkolwiek może być wskazany również w inny sposób, byleby tylko ustalenie terminu było możliwe z góry i bez żadnych trudności. Za takie nie można uznać np. ukończenia budowy czy uzyskania przez dewelopera niezbędnych aktów administracyjnych dopuszczających użytkowanie budynku albo potwierdzających samodzielność lokalu. Są to bowiem zdarzenia przyszłe, jednak niepewne, gdyż ich wystąpienie uzależnione jest od innych czynników. 8) wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera; Komentarz: Zapłata kolejnych części ceny powinna być zgodna z przyjętym w umowie harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego oraz ze stwierdzonymi przez bank prowadzący rachunek powierniczy postępami w budowie. 9) informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku, Komentarz: W tym miejscu określa się bank prowadzący rachunek, rodzaj (otwarty / zamknięty), a także zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku, które wynikają z rozdziału 3. ustawy deweloperskiej. W przypadku rachunku zamkniętego – bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej własność. W przypadku rachunku otwartego – bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego (dokonując kontroli zakończenia każdego z etapów). 10) informacje dotyczące gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji; Komentarz: Ta część umowy wynika z obowiązku dewelopera zapewnienia nabywcy gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej, na mocy której bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej. 11) numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone; Komentarz: W szczególności zwróć uwagę na informację, czy pozwolenie na budowę jest ostateczne (wykonalne) oraz czy zostało zaskarżone. Jeżeli pozwolenie na budowę zostało zaskarżone może żądać dodatkowych informacji od dewelopera o statusie postępowania oraz o ew. ryzykach z nim związanych. 12) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego; Komentarz: W umowie deweloperskiej zasadnicze znaczenie dla nabywcy ma termin zawarcia umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu. Określenie dat rozpoczęcia budowy przez dewelopera czy jej zakończenia ma dla drugiej strony umowy mniejsze znaczenie, aczkolwiek ramy czasowe realizacji prac budowlanych bezpośrednio wpływają na ustalenie terminu zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę / odbioru nieruchomości przez nabywcę przed zawarciem tej umowy. 13) określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa; Komentarz: Podstawy odstąpienia określa art. 29 ustawy deweloperskiej [patrz: pkt. 5/ poniżej] 14) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej; Komentarz: Zgodnie z art. 25 ustawy deweloperskiej wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. 15) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; Komentarz: Istotne dla stron umowy deweloperskiej jest określenie w jej treści sposobu dokonywania pomiaru, a w szczególności ustalenie, kto będzie go dokonywał, w jakim terminie (na jakim etapie prowadzenia prac wykończeniowych w lokalu), według jakich metod. W praktyce obowiązek ten sprowadza się do wskazania normy ISO, według której dokonywany będzie pomiar (np. PN-ISO 9836:1997 lub PN-ISO 9836:2015). Warto również pamiętać o uregulowaniu zasad rozliczeń w przypadku, gdy powierzchnia nieruchomości będzie różniła się od powierzchni określonej w umowie deweloperskiej. 16) oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami [dokumenty wymienione w pkt. 2/ obowiązki przedkontraktowe dewelopera]; Komentarz: Obowiązek skorelowany z obowiązkami przedkontraktowymi dewelopera omówionymi w pkt. 2/ powyżej. Dodatkowo, w przypadku zmian, które nastąpiły w treści prospektu informacyjnego lub załączniku w czasie pomiędzy doręczeniem prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, a podpisaniem umowy deweloperskiej, w treści umowy deweloperskiej postanowienia wynikające z tych zmian podkreśla się wyraźnie w sposób jednoznaczny i widoczny (art. 22 ust. 2 ustawy deweloperskiej). 17) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; Komentarz: Ta część umowy najczęściej będzie związana z procedurą odbioru lokalu. Pamiętaj, że ustawa szczegółowo reguluje zasady odbioru lokalu oraz termin usunięcia wad lokalu (art. 27 ustawy deweloperskiej). 18) informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie własności przedmiotu umowy (w przypadku lokalu: zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu i przeniesienie własności) po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody; Komentarz: Jest to bardzo ważna część umowy. Brak zgody banku kredytującego przedsięwzięcie deweloperskie na bezobciążeniowe przeniesienie własności przedmiotu umowy oznacza, że w księdze wieczystej założonej dla naszej nieruchomości zostanie również wpisana hipoteka obciążająca nieruchomość główną (na której prowadzone jest przedsięwzięcie). 19) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Komentarz: Podstawowe zobowiązanie dewelopera wynikające z umowy deweloperskiej. Podsumowanie: Jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów opisanych w pkt. 1- 19, nabywca ma prawo odstąpić od umowy. 4/ Wpis roszczenia do księgi wieczystej W umowie deweloperskiej zamieszcza się informację o wpisie roszczenia nabywcy w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie. Wniosek o wpis roszczenia jest składany przez notariusza. Roszczenie nabywcy dotyczy: wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym, albo przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. 5/ Odstąpienie od umowy deweloperskiej Przesłanki odstąpienia od umowy deweloperskiej reguluje art. 29 ustawy deweloperskiej. Zgodnie z ustawą nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej: jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22 ustawy [patrz: pkt 3/ powyżej]; jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, za wyjątkiem zmian wprowadzonych zgodnie z art. 22 ust. 2 jeżeli deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami; jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej; jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy; w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa w terminie określonym w umowie deweloperskiej. Pamiętaj, że jest to minimalny standard ochrony nabywcy. Podstaw odstąpienia od umowy przez nabywcę może być więcej – nie stanowi to naruszenia przepisów ustawy. W przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia, o którym mowa w art. 29, nie jest dopuszczalne zastrzeżenie w umowie, że nabywcy wolno odstąpić od umowy deweloperskiej za zapłatą oznaczonej sumy (tzw. odstępnego). Warto również pamiętać o możliwych, dodatkowych podstawach odstąpienia od umowy przez nabywcę. Tytułem przykładu, jeżeli środki finansowe na zakup są kredytowane, ureguluj umowne prawo odstąpienia w przypadku uzyskania negatywnej decyzji kredytowej. Zgodnie z ustawą deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej: w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej; w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej. 6/ Odbiór i wady przedmiotu umowy W umowie deweloperskiej należy zwrócić również uwagę na zasady odbioru przedmiotu umowy oraz zasady odpowiedzialności za wady (terminy wynikające z rękojmi za wady / gwarancje jakości). Pamiętaj, że zgodnie z art. 27 ust. 3 – 5 ustawy deweloperskiej, z odbioru sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach. Dodatkowo, deweloper jest zobowiązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zwróć też uwagę, jakie dokumenty związane z nieruchomością ma obowiązek wydać przy odbiorze (np. tzw. księgi gwarancyjne, instrukcje korzystania ze sprzętów, świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu itd.). 7/ Klauzule niedozwolone Pamiętaj również, by zweryfikować umowę w zakresie tzw. klauzul abuzywnych. Temat klauzul abuzywnych był szczegółowo omawiany na blogu w części I oraz w części II – odsyłam w tym zakresie do artykułów już opublikowanych. 8/ Koszt zawarcia umowy Pamiętaj, że zgodnie z ustawą deweloperską, wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę. 9/ Podsumowanie Szczegółowa weryfikacja umowy deweloperskiej ma kluczowe znaczenie dla przebiegu przedsięwzięcia deweloperskiego. Po zawarciu umowy deweloperskiej, umowa może być bowiem zmieniona tylko za zgodą obu stron, w formie aktu notarialnego. Pamiętaj, że postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywcy niż przepisy ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy. W przypadku zamieszczenia klauzul abuzywnych w umowie – klauzule te nie wiążą nabywcy. Nie obowiązuje jeden wzór umowy deweloperskiej – umowy funkcjonujące na rynku i opracowywane przez deweloperów różnią się i każdorazowo wymagają dokładnej weryfikacji. Pamiętaj, że na etapie zawierania umowy (wyjaśnienia/ doprecyzowania jej postanowień), możesz uniknąć przyszłych konfliktów związanych z jej wykonywaniem. .
  • jece00832v.pages.dev/626
  • jece00832v.pages.dev/687
  • jece00832v.pages.dev/146
  • jece00832v.pages.dev/805
  • jece00832v.pages.dev/615
  • jece00832v.pages.dev/906
  • jece00832v.pages.dev/13
  • jece00832v.pages.dev/268
  • jece00832v.pages.dev/618
  • jece00832v.pages.dev/270
  • jece00832v.pages.dev/593
  • jece00832v.pages.dev/546
  • jece00832v.pages.dev/199
  • jece00832v.pages.dev/566
  • jece00832v.pages.dev/98

    • umowa deweloperska u notariusza